Existe una cláusula contractual que puede ayudar, en esta complicada situación marcada por el coronavirus COVID-19, a los autónomos que tienen que hacer frente al pago del alquiler de sus locales, al mismo tiempo que están sufriendo una drástica bajada en sus ingresos. Para muchos, incluso, estos han pasado a ser nulos. Por eso, pagar el alquiler se convierte en todo un imposible. 

Estamos hablando de la cláusula conocida como rebus sic stantibus. Concretamente en el ámbito de los alquileres de locales comerciales o naves industriales, lo que permite esta cláusula es que, en determinadas circunstancias imprevisibles y extraordinarias, la parte afectada pueda pedir al arrendador, o al juez si ha fracasado la negociación, ciertas medidas para hacer frente a la situación. 

Tal y como señala el abogado Eduardo Fernández-Fígares, desde desahucioinquilinos.es, “no se trata de una ley, si no de una construcción jurisprudencial de los jueces, por lo que todavía no están del todo claros sus requisitos”. 

La aplicación de la cláusula rebus sic stantibus

Aplicar esta cláusula podría permitir al arrendatario, por ejemplo, dejar de pagar temporalmente la renta, o que su importe se reduzca mientras dure la circunstancia extraordinaria e imprevisible. Teniendo en cuenta que, como apunta Eduardo Fernández-Fígares, “parece que solo podría tener éxito en los casos de contratos de uso distinto a vivienda, pero no en los contratos de vivienda habitual”.

Lo que se pretende es el restablecimiento del equilibrio de las prestaciones contractuales. Como explica José Antonio Ferrer desde javea.legal, el principal objetivo es “que una parte no se vea más beneficiada que la otra por mantener las condiciones de un contrato que se pactó antes del hecho imprevisible e inevitable, en este caso el coronavirus, de forma que ambas se vuelvan a ver en igualdad de condiciones”. Para conseguirlo, se procede habitualmente a la modificación del contrato.

La previsión de los expertos

El Gobierno ha aprobado recientemente, entre otras, una medida destinada a permitir el aplazamiento del pago del alquiler. Pero, en opinión de José Antonio Ferrer, por sus requisitos y por la solución que ofrece, es más probable que “los arrendatarios intenten negociar con sus arrendadores otras medidas más convenientes”. Por ejemplo, la aplicación de la cláusula rebus sic stantibus. Y es que la norma aprobada por el Ejecutivo no parece la más beneficiosa, porque “no conlleva ninguna rebaja de la renta, sino únicamente un aplazamiento en el pago”.

Por su parte, Eduardo Fernández-Fígares cree que “a la vía judicial no van a llegar demasiados asuntos, pues se van a resolver gran parte de los casos por la vía negociadora entre las partes, ya que a ambas les va a interesar seguir con la relación contractual tras este bache”.

Respecto a la efectiva aplicación de la cláusula rebus sic stantibus, Fernández-Fígares cree que, aunque el COVID-19 ha sido imprevisible y extraordinario, también deben darse otros requisitos no escritos ni en leyes ni en sentencias para poder exigirla. Estos requisitos son principalmente económicos, y se refieren a “la obligación del arrendatario de probar que su negocio se ha visto excesivamente afectado económicamente por esta causa”.

Si se está en vías de negociación con el arrendador, basta con presentar un listado de la facturación para probar el daño económico. Sin embargo, en vía judicial, “el arrendatario tendrá que presentar una prueba pericial económica, sin la cual será difícil que le den la razón”, reconoce el abogado Fernández-Fígares.